Ferienwohnungen/Ferienhäuser

Ferienwohnungen haben eine lange Tradition in Cuxhaven, wie auch in anderen touristisch geprägten Küstenorten. Die Aufnahme von Urlaubsgästen in Ferienwohnungen hat in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten maßgeblich zur Entwicklung als Fremdenverkehrsort beigetragen und ist ein wichtiger Zweig in der Angebotspalette für Gästebeherbergung. Gleichzeitig steht diese sich ausweitende Nutzung in starker Konkurrenz mit der dauerhaften Wohnnutzung um die Güter „Flächen“, „Gebäude“ und „Räume“ und bedingt somit einen kontinuierlich steigenden Druck auf den Cuxhavener Wohnungsmarkt, der sich unter anderem in steigenden Immobilien- und Mietpreisen sowie einem sinkenden Angebot von dauerhaftem Wohnraum niederschlägt. Diese Entwicklung wird sowohl vom 2023 fortgeschriebenen Wohnraumversorgungskonzept als auch die Aufnahme der Stadt Cuxhaven in die „Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs“ am 20.12.2024 bestätigt. Auch Folgen für das städtische Gefüge und die Cuxhavener Bewohnerschaft bleiben dabei nicht aus, da Infrastrukturen (KiTa, Schule, bestimmte Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote, u.ä.) durch die Verdrängung von Dauerwohnern in andere Stadtlagen oder das städtische Umland weniger stark ausgelastet werden und somit teilweise entfallen bzw. unwirtschaftlich werden oder ganze Straßenzüge ihr soziales Gefüge verlieren und sich zu „Rollladensiedlungen“ entwickeln.

Gerade zur Frage des rechtskonformen Betriebs von Ferienwohnnutzung besteht erhöhter Beratungsbedarf in baurechtlicher Hinsicht. Die Erfahrung zeigt, dass vielen Vermietern nicht bewusst ist, dass der Betrieb von Ferienwohnnutzung das öffentliche Baurecht betrifft und die Ferienwohnnutzung einer baurechtlichen Genehmigung bedarf. Oft kommt es auch zu Missverständnissen, weil in Kaufverträgen, Teilungserklärungen oder durch Makler, Investoren, Vorbesitzer oder Architekten eine Zulässigkeit der Ferienwohnnutzung zugesichert/erklärt wird, dies allerdings ausschließlich privatrechtlichen Charakter hat und die baurechtliche Prüfung und zwingend erforderliche Baugenehmigung nicht ersetzt. Auch die Zahlung von Fremdenverkehrs- oder Kurbeiträgen hat keine Aussagekraft hinsichtlich baurechtlicher Zulässigkeit oder Genehmigungsfähigkeit, da die Stadtverwaltung Cuxhaven zwar als Einheitsbehörde auftritt, die interne Weitergabe von Informationen, beispielsweise zur Abgabenzahlung, durch das Steuergeheimnis/Datenschutzbelange verhindert wird. Im Sinne des Gesetzgebers gibt es zwischen steuer-, gewerbe- und baurechtlichen Erlaubnissen/Genehmigungen keine Querprüfung und der Betreiber ist dafür verantwortlich die Einhaltung aller betroffenen Rechtsanforderungen sicherzustellen.

Bei Erwerb oder Vermietung einer Ferienwohnung sollte daher immer im Vorfeld die baurechtliche Zulässigkeit, vor allem hinsichtlich des Bauplanungsrechts, geklärt werden, um Fehlplanungen, Rechtsstreitigkeiten und finanzielle Einbußen zu vermeiden.

Erster Schritt wäre immer die Einsichtnahme der Baugenehmigungsunterlagen zur Prüfung einer eventuell bereits vorliegenden Baugenehmigung zu Ferienwohnzwecken. Insofern diese nicht eindeutig vorliegt oder zu erkennen ist, wäre als zweiter Schritt die Kontaktaufnahme mit den zuständigen Ansprechpartnern der Stadt Cuxhaven angeraten, um den Inhalt der Baugenehmigung zu klären oder eine Einschätzung zur potenziellen Genehmigungsfähigkeit der Nutzung zu erhalten. Hierfür stehen gerne die unten genannten Personen zur Verfügung.